Köpa bostad

Funderar du på att köpa lägenhet eller hus i Spanien? Portman är en bra bas, för den som vill titta på bostäder i södra Costa Blaca (Vita kusten), i och runt Torrevieja, på Costa Cálida (Varma kusten) och längre söderut på Solkusten. I området söder om Torrevieja och på Costa Cálida finns många prisvärda bostäder.

Semesterbostäder står för cirka en tredjedel av alla bostäder i Spanien! Priserna på semesterbostäder började öka 2015 – efter en nedgång under fastighetskrisen – på populära orter. Sedan kom en tillbakagång under coronapandemin.

Sammantaget gäller att det går att få mycket bostad för pengarna i Spanien!

Möjlighet till fynd
På kusten tappade fastigheterna i värde under fastighets- och coronapandemikriserna. Här finns fortfarande möjligheter till fynd. Det gäller i högsta grad i Portmán (på bilden Puerto Vallarta) och andra orter, där priserna fortfarande är låga.

Nyproduktionen började komma igång före coronapandemin, i liten skala och på lägre prisnivåer än tidigare. Även här finns goda chanser till bra köp.

Det är inte svårt att köpa nybyggd eller begagnad bostad i Spanien men mer komplicerat än i Sverige. Det tar också mer tid och längre tid.

Annorlunda än i Sverige
En viktig skillnad mot Sverige är att alla lägenheter är ägarlägenheter, som man har egen lagfart på. Bostadsrätter av svensk modell existerar inte. Det betyder å andra sidan att årsavgiften – betalas ofta halvårsvis – är låg. Den ska bara täcka samfällighetsföreningens gemensamma driftskostnader som yttre underhåll av hus, trapphus och administration samt trädgård, simbassäng och liknande om de finns.

En annan viktig skillnad är att en bostad, som är ute till försäljning, vanligen finns hos flera mäklare och inte som i Sverige bara hos en.

Ytterligare en viktig skillnad är att priserna är ”högstapriser” och inte priser man utgår från i en budgivning uppåt. Här är det budgivning nedåt som gäller.

En annan skillnad är att köparen har ett ombud, en jurist eller annan expert på fastighetsaffärer. Vi kan tipsa om lämpligt ombud.

Konsumentskyddet vid nyproduktion har blivit starkare över tiden. Numera är byggföretaget ansvarigt för byggfel i tio år. Byggherren är också skyldig att tillhandahålla en skriftlig dokumentation av bygget och dess delar.

Går att köpa via ombud
Det är mycket pappersarbete kring ett fastighetsköp i Spanien. Det är nödvändigt att ha ett ombud vid fastighetsköp.

Om man inte själv kan närvara vid nödvändiga underskrifter, går det att ge en person man litar på en fullmakt (”podier notarial”), som antingen är generell eller gäller för ett specifikt köp.

Fullmakten är en juridisk handling, som fullmaktsgivaren måste skriva under inför en notarie i Spanien eller på en spansk ambassad. Fullmakten godkänns av utrikesdepartementet och stämplas med en så kallade apostillestämpel. Sedan måste fullmakten översättas till spanska av en auktoriserad översättare, som är registrerad för den här typen av uppdrag. Översatta dokument måste ha underskrift av notarius publicus i Sverige.

Steg-för-steg till bostad
Här följer en steg-för-steg-guide för att köpa hus eller lägenhet i Spanien:

1. Sök bostad via Blocket, Hemnet, svensk mäklarkedja med spansk närvaro, annan försäljningssajt eller registrerad lokal mäklare. Det finns gott om skandinavisktalande mäklare på kusten. Numera har de flesta stora svenska mäklarkedjor kontor i Alicante, Torrevieja och andra ställen på kusten.

2. Skaffa spanskt NIE-nummer, som är ett skattenummer eller personnummer, när du hittat lämpligt objekt. NIE står för Número de identificación del extranjero. En utlänning måste ha NIE-nummer, för att bland annat köpa eller sälja fastigheter i Spanien. NIE-nummer söker man på nationella polisens kontor, som finns i alla större spanska städer. Observera att nationella polisen (policía nacional) inte är samma sak som likaledes nationella civilgardet (guardia civil) eller lokala polisen (policía local).

3. Öppna spanskt bankkonto. Alla banker har internetbank, vanligen också på engelska, så det är lätt att sköta bankaffärerna från Sverige. Vanligaste sättet att betala löpande räkningar är med autogiro.

4. Skaffa juridiskt ombud. Det är inget lagkrav men en stark rekommendation. Personen behöver inte vara jurist men ska kunna det spanska systemet väl.

5. Skaffa registerutdrag från lagfartsregistret (escritura publica) för att kontrollera äganderätten och motsvarande (nota simple) för att kontrollera om inteckningar eller servitut finns på bostaden.

6. Kontrollera ägarförhållandena, bygglov och servitut på fastigheten. Kontrollera att de stämmer med vad mäklaren/säljaren uppger och att fastigheten inte har några skulder. Kontrollera också att storleken på bostaden stämmer med vad som är angivet i fastighetsregistret. Ta hjälp av jurist, mäklare eller annan expert på fastighetsregistreringar. Om det finns lån är man inte skyldig att överta dem, utan kan kräva hävning och ta nytt lån i annan eller samma bank. Om det finns obetalda skatter eller räkningar, till exempel på el, vatten och samfällighetsföreningsavgift, följer de med fastigheten och inte den tidigare ägaren.

7. Kontrollera fastighetens skick. Begagnade fastigheter köper man i befintligt skick. Besiktningsmän är mycket ovanliga i Spanien. Se också till att det finns ett energicertifikat på bostaden, vilket är ett lagkrav sedan 2013.

8. Gör inventarieförteckning om möbler ska ingå i köpet eller om möblerna säljs enligt ett separat kontrakt. I båda fallen är det mycket viktigt att upprätta en noggrann inventarieförteckning över vad som ska ingå. Tänk på att specificera vitvaror som ingår i form av häll, ugn, kyl-frys, diskmaskin och tvättmaskin. I Spanien ingår vanligen inte vitvaror vid köp av ny bostad.

9. Skriv under kontrakt hos mäklare eller jurist och betala samtidigt handpenningen, vanligen tio procent.

10. Skriv under lagfarten hos notarien (notarius publicus, på spanska notario público) tillsammans med säljaren och betala resterande del av köpeskillingen. Köpeavtalet blir godkänt först när notarien skrivit under det.

11. Betala skatter och avgifter. Vid köp av begagnade bostäder tillkommer en särskilt ”överföringsskatt” (impuesto de transmisiones patrimoniales) på 8–10 procent beroende på region och köpeskillingens storlek; vid nyproduktion betalar köparen 10 procent moms (impuesto de valor añadido, IVA) till byggherren. Till detta kommer skatter och avgifter knutna till lagfarten: stämpelskatt (1–1,5 procent beroende på region men bara för nya bostäder), registeravgift, arvode till notarien (vanligen  1–1,5 procent av köpeskillingen) och vanligen också arvode till det egna ombudet. Räkna med att köpet av en bostad blir minst tolv procent dyrare i form av skatt och avgifter.

12. Finansiera köpet med lån i Sverige. Vanligast är att man utökar lånet på bostad i Sverige och finansierar det spanska köpet den vägen. Det är vanligen billigare och enklare än att ta spanskt lån. För den som tar spanskt lån, gäller jämfört med Sverige kort amorteringstid.

13. Betala skatter för bostaden i Spanien. För spanska bostäder betalar man tre skatter – kommunal fastighetsskatt (impuesto sobre bienes inmuebles, IBI), statlig inkomstskatt för bostadsägare (impuesto sobre la renta de no residentes, IRNR, för icke-mantalsskrivna i Spanien) och statlig förmögenhetsskatt för bostadsägare (impuesto sobre patrimonio, ISP). Sedan kan lokala/regionala skatter tillkomma.

14. Andra avgifter. Förutom skatt betalar de flesta en avgift till en samfällighetsförening (comunidad de proprietarios), som bostaden tillhör; avgiften är vanligen separat för bostad, eventuellt förråd utanför bostaden och garageplats. Till detta kommer avgift för vatten, elektricitet och vanligen också sophämtning (basura). Högst rekommendabelt är även att skaffa hemförsäkring (seguro de hogar) och att ha förvaltare/förvaltningsbolag, som betalar skatter och hjälper till med annat.

Bilden visar samfällighetsföreningen Puerto Vallarta, där författarens två bostäder finns.

Text och foto:
Jörgen Bengtson

Uppdaterad 30 april 2023